매도인인 악의인 계약명의신탁에서 주임법상 대항요건을 갖춘 임차인의 지위와 명의신탁자의 임대인 지위 승계 여부

[대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결 등]

[쟁점사항]

￭매도인이 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인의 지위

￭임차인의 명의신탁자에 대한 임차권 대항 및 명의신탁자의 임대인 지위 승계

￭대항력을 갖춘 주택(상가)임대차에서 임차 목적물의 소유권이 변동된 경우 관련 법률관계

[판결내용]

[1] 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 제4조 제3항의 규정에 따라 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항할 수 없는 제3자에 해당함.

[2] 위 대항요건을 갖춘 임차인은 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인 및 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 위의 방법으로 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계함. 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 보증금반환채무는 소멸함.

[3] 임차인이 제3자에 대한 주택임대차보호법상 또는 상가임대차보호법상 대항요건을 취득한 후 임차주택(건물)의 양도 등으로 소유권이 변동된 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계함. 여기에서 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속ㆍ경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용됨(대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결).

❖ 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대차에서 임대주택이 양도된 경우 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인의 지위는 제3채무자의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없음. 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자는 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있음(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

❖ 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대차에서 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계함. 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지이므로 임대인은 임대차보증금반환채무를 면함(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결).

❖ 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전되고, 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않음(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결).

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